Quando il diritto di usufrutto grava su di un immobile facente parte di un condominio, possono sorgere problematiche in merito alla ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, nonché ai diritti e doveri di questi ultimi nei confronti del condominio.
I criteri di ripartizione delle spese condominiali
L'art. 1004 del codice civile prevede che sono a carico dell’usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene, così pure le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Le riparazioni e la manutenzione straordinaria (necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta) sono invece a carico del nudo proprietario, restando il solo obbligo dell'usufruttuario di corrispondere al nudo proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie (art. 1005 cod. civ.).
Questa ripartizione delle spese tra nudo proprietario ed usufruttuario ha effetti anche nei confronti del condominio, poiché le spese condominiali afferenti l'immobile oggetto di usufrutto devono essere suddivise ed imputate in base ai medesimi criteri.
Così l’usufruttuario sarà tenuto a pagare gli oneri condominiali per l’uso delle parti comuni (pulizia ed illuminazione delle scale, degli atri e dei vestiboli; compenso dell'amministratore e del portinaio, se esistente; consumo riscaldamento centralizzato; costo utilizzo ascensori; ecc.) nonché sostenere i costi per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e dei servizi condominiali (ad esempio riparazioni e manutenzione impianto di riscaldamento ed ascensori) ed in genere tutte quelle spese legate al normale godimento del bene ed al suo conseguente deperimento. Tra queste ultime rientrano il ripristino dell’intonaco delle parti comuni, la ritinteggiatura della facciata dell'edificio e la riverniciatura delle parti metalliche, il rifacimento dell'impermeabilizzazione del lastrico solare, ecc.
Se l'atto costitutivo dell'usufrutto è stato reso pubblico mediante trascrizione negli appositi registri immobiliari, è opponibile a tutti i soggetti terzi e dunque anche al condominio. In tal caso l'assemblea condominiale non può in alcun modo derogare e non tenere conto della ripartizione delle spese tra nudo proprietario ed usufruttuario in base ai criteri fissati dalla legge. Nel deliberare e suddividere le spese, il condominio deve effettuare una indicazione analitica delle spese da considerare “ordinarie” e di quelle “straordinarie”, ed attribuirle al nudo proprietario ovvero all'usufruttuario in base ai criteri sopra esposti. In mancanza, la relativa delibera è da ritenersi viziata.
Diritti ed obblighi del nudo proprietario e dell'usufruttuario nei confronti del condominio
Ancora prima dell'entrata in vigore della cosiddetta “riforma del condominio“ (L. 11.12.2012, n. 220), la giurisprudenza aveva riconosciuto il diritto del nudo proprietario e dell'usufruttuario a partecipare all'assemblea condominiale ed esprimere il proprio voto nelle questioni di rispettivo interesse.
Tale diritto (e corrispondente obbligo del condominio) è stato espressamente codificato dalla riforma, con la modifica degli articoli 1136 cod. civ. e 67 disposizioni di attuazione cod. civ.
Il sesto comma dell'art. 1136 cod. civ., nella precedente formulazione (“L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”), indicava nei condomini i soggetti aventi diritto alla convocazione assembleare. Nel nuovo testo del medesimo comma (“L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”), il riferimento ai condomini è stato sostituito con quello agli aventi diritto, in maniera tale da includere anche quei soggetti che, pur non essendo inquadrabili come condomini, sono comunque destinatari di diritti e doveri verso il condominio.
Va poi considerato che l'art. 67 disp. att. cod. civ. già prima della riforma prevedeva espressamente il diritto dell'usufruttuario ad esercitare il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, e del nudo proprietario per le altre questioni.
Nel nuovo testo l'art. 67 ha anche previsto che l'usufruttuario ha diritto di intervento e voto in assemblea in luogo del nudo proprietario quando quest'ultimo si rifiuta di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico, oppure ne ritarda immotivatamente l'esecuzione (art. 1006 cod. civ.); nonché quando l'usufruttuario ha apportato all'immobile, con il consenso del nudo proprietario, alcuni miglioramenti (art. 985 cod. civ. ) oppure ha realizzato opere che hanno aumentato il valore del bene (art. 986 cod. civ.). In queste ipotesi, a condizione che l'amministratore ne sia stato informato, l'avviso di convocazione deve essere inviato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
L'amministratore del condominio dovrà di volta in volta identificare, tra nudo proprietario ed usufruttuario, il soggetto al quale inviare la convocazione assembleare a seconda degli argomenti posti all’ordine del giorno: l’usufruttuario è legittimato ad intervenire su tutto ciò che riguarda la manutenzione ordinaria ed il godimento dei beni comuni; il nudo proprietario ha analoga legittimazione su tutte le altre questioni. La stessa distinzione vale per la legittimazione passiva rispetto agli obblighi di contribuzione alle spese condominiali.
La novità più rilevante della riforma consiste nell'avere previsto la solidarietà tra usufruttuario e nudo proprietario per quanto concerne il pagamento degli oneri condominiali. A condizione che siano stati rispettati dal condominio i diritti di partecipazione all'assemblea del nudo proprietario e dell'usufruttuario, e che siano state analiticamente e correttamente ripartire tra loro le spese di rispettiva competenza, l'amministrazione condominiale potrà adesso agire nei confronti dell'uno o dell'altro in caso di mancato regolare pagamento di quanto dovuto al condominio, fermo il reciproco diritto per chi paga di agire in regresso verso l'altro.
